A cidade de São Paulo vive uma explosão da produção de habitação social impulsionada por incentivos públicos ao setor privado. Mas a ausência de dados claros sobre o destino das moradias não permite saber se elas são destinadas a famílias de baixa renda que compõem o déficit habitacional, segundo pesquisa desenvolvida em parceria entre o Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento) e a Fundação Tide Setubal.
A gestão Ricardo Nunes (MDB) disse discordar das afirmações de que não há fiscalização sobre a destinação das unidades. Segundo a prefeitura, mais de R$ 31 milhões em multas foram aplicados a empresas por não cumprimento de regras para a construção de moradias populares.
O relatório divulgado nesta terça-feira (11) também faz comparações sobre a produção habitacional privada incentivada com recursos públicos nas 27 capitais brasileiras. Os resultados mostram falta de coesão entre as políticas adotadas no país e repetições de problemas que dificultam o controle, como a inclusão de famílias de faixas de renda relativamente altas como beneficiárias.
No intervalo de uma década, as unidades chamadas de HIS (Habitação de Interesse Social) passaram de 16% para 53% do total da produção de moradia pelo setor privado na capital paulista. Em 2010, eram 5.748 imóveis enquadrados como HIS dentro de um total de 36.300. Já em 2020, a produção anual de HIS atingiu 49.589 em um universo de 94.503 habitações.
Para que uma família tenha o direito de comprar a habitação social, é necessário ter renda máxima de até seis salários mínimos (R$ 9.108). Isso se torna um problema porque a ampla faixa salarial permite a pessoas com acesso a financiamento imobiliário competirem pelas unidades com famílias com renda de até dois salários mínimos (R$ 3.036), faixa na qual está concentrado o déficit habitacional, segundo Bianca Tavolari, coordenadora da pesquisa.
Se por um lado o fórmula para concessão de incentivos permite o ingresso de uma parcela ampla da população na disputa por moradias sociais, por outro, a fragmentação do cadastro de licenciamento da prefeitura criou, historicamente, um labirinto para a identificação dos empreendimentos incentivados, diz o relatório.
Segundo a análise dos pesquisadores, o atual sistema de licenciamento não possui uma base de dados pública, o que impede que pesquisadores ou outras pessoas consigam checar se determinado empreendimento está regular.
Tanto o aumento na produção de HIS quanto o crescimento de outras modalidades na capital paulista têm como marco a aprovação do Plano Diretor Estratégico de 2014, na gestão do ex-prefeito Fernando Haddad (PT).
De 2013 para 2014, o número de HIS saltou de 3.565 para 11.217, e o número geral de imóveis residenciais de 31.469 para 58.993. Na época, porém, a proporção de habitações sociais ainda representava 19% do total.
No planejamento do crescimento urbano anterior, a concessão de incentivos para a produção privada de habitação social exigia que as empresas beneficiárias estivessem conveniadas ou consorciadas com o poder público.
Com a renovação do plano, em 2014, a exigência foi retirada, permitindo a qualquer incorporador registrar projetos aptos a receber estímulos.
Em linhas gerais, os incentivos à construção privada de HIS em São Paulo são oferecidos por meio de isenções e descontos no pagamento da taxa para construir na cidade, a outorga onerosa, e com o aumento da área construída em relação ao terreno. Vantagens que ficam ainda maiores nas proximidades de corredores de ônibus e estações de trem e metrô.
Outro problema desse mecanismo, segundo Tavolari, é a ausência de controle de quanto o município deixa de arrecadar. “É um dinheiro que certamente faz falta para a produção habitacional para quem realmente precisa de uma política pública”, comenta.
A produção de habitação social privada em São Paulo também é alvo de um inquérito do Ministério Público que apura fraude na destinação desses imóveis, mas o pedido de suspensão da política foi negado pela Justiça na semana passada.
As regras do Plano Diretor de 2014 foram revisadas e seus incentivos ampliados em 2023, na gestão Nunes.
A prefeitura diz que a localização dos projetos pode ser verificada no site GeoSampa e que, desde dezembro de 2024, qualquer pessoa pode acessar dados como endereço, quantidade e tipo de unidades licenciadas, datas dos processos e área a construir.
Representantes do mercado imobiliário em São Paulo, Secovi-SP e Abrainc foram procuradas, mas não responderam até a publicação deste texto.